Sono almeno un milione e mezzo (per 45 milioni di metri cubi) in tutta Italia gli alloggi popolari costruiti in diritto di superficie in base alla legge 167 del 1962 (e alle norme successive). Ora, alla scadenza dei 40 anni della concessione, i proprietari potranno riscattare la proprietà dell’area. Una opportunità da non perdere, perchè in caso contrario il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo (l’ente pubblico in questo caso) diventa proprietario anche della costruzione.

Di questa non piccola fetta di alloggi, oltre 98mila sono dislocati nel Milanese (26mila nel capoluogo e 72mila nei Comuni dell’hinterland). E proprio da Milano viene una serie di indicazioni operative per affrontare la questione in tempo utile e nel modo migliore. Ciò dipende dal fatto che i Comuni milanesi sono stati tra i primi ad applicare massicciamente la legge 167.

Molti altri Comuni, specie nel Mezzogiorno, invece, hanno realizzato gli alloggi in periodi successivi, anche nei primi anni ’80. Ne consegue che la facoltà concessa alle amministrazioni con la Finanziaria del 1999 di dismettere le aree concesse in diritto di superficie potrà essere esercitata a lungo nel futuro, quando per di più andranno a scadere le concessioni a più lunga durata (60 e 99 anni).

Questa dilazione nel tempo dell’attuazione dei programmi di edilizia economico popolare giustifica anche l’assenza di una rilevazione completa e puntuale del fenomeno su scala nazionale che ha avuto nelle grandi aree urbane i punti di maggiore intensità.

L’accelerazione alle dismissioni, prevista dalla legge 448 del 1998, è stata frutto anche delle sollecitazioni del Cimep, il Consorzio intercomunale milanese per l’edilizia economica e popolare, unico esempio istituzionale di gestione e realizzazione diretta dei piani di edilizia residenziale convenzionata che raggruppa 90 Comuni della Provincia di Milano (nei quali si concentra l’80% della popolazione del territorio). Un’area in cui con i programmi varati in base alla legge 167 è stata data risposta al fabbisogno abitativo di 350mila famiglie. Per molti assegnatari però, fino a poco tempo fa, il riscatto non aveva un particolare appeal. Ciò spiega l’esigenza di un intervento legislativo del tipo di quello sollecitato dal Cimep.

"Tra i risultati ottenuti — spiega Franco Cazzaniga, presidente del Cimep — c’è l’affidamento agli Uffici tecnici comunali, a non agli Ute già oberati da altri compiti, della valutazione dei terreni da riscattare. Questo sveltisce le procedure, anche perchè si possono adottare criteri di stima più conformi al contesto economico specifico in cui si è sviluppata l’edilizia popolare. In tal modo si sono ottenuti per questi alloggi valori di affrancazione più contenuti, riuscendo a stimolare l’interesse degli assegnatari che in precedenza, a causa dei notevoli importi da versare, erano rimasti indifferenti alla prospettiva del riscatto".

Il Consorzio ha anche fornito ai Comuni una consulenza sul piano normativo emanando una direttiva per le procedure estimali da utilizzare nelle valutazioni delle aree. Inoltre è intervenuto a volte come garante super partes nel contenzioso tra Comuni e gruppi di assegnatari per dirimere problemi interpretativi della normativa e mediare situazioni conflittuali.

L’intera operazione di dismissione delle aree concesse — pensata fondamentalmente per consentire ai Comuni di "fare cassa", cioè acquisire entrate senza gravare sui conti dello Stato o sui contribuenti — appare complessa sul piano della gestione e forse meno produttiva in termini di bilancio di quanto poteva apparire. L’incasso delle somme dei riscatti, a giudizio di alcuni amministratori, potrebbe coprire a mala pena la spesa di gestione delle procedure.

Viceversa, per gli attuali assegnatari l’operazione — come spieghiamo nella pagina a lato — ha un concreto interesse, soprattutto se si considera l’incremento del valore commerciale dell’alloggio "riunito" alla proprietà del suolo.