Edifici e villette: i costi cittą per città
di Franco Guazzone da:" Il sole 24 ore" del 04/09/2000

PROCEDURE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI "RISCATTO" DELLE AREE

Come più sopra accennato, sono due le tipologie di concessione originariamente effettuate dai Comuni ad enti e cooperative edilizie, previste dall’art. 35 della Legge 865/71 e dall’art. 8 della legge 10/77, la prima in diritto di superficie per la durata di 40, 60 o 99 anni, la seconda in proprietà con particolari vincoli di inalienabilità e di utilizzo.

In entrambi i casi, per la cessione definitiva dell’area in piena proprietà, ai sensi dell’art.31 della legge 448/98, comma 48, il corrispettivo delle aree riferito ai valori attuali e determinato dai Comuni, dovrà corrispondere al 60% dell’indennità di esproprio delle medesime (nell’ipotesi di cessione volontaria), come previsto dall’art. 5-bis della Legge 359/92, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, a suo tempo versati e aggiornati in base agli indici ISTAT di variazione dei prezzi al consumo, verificatisi fra la data di versamento e quella della stipulazione dell’atto di affrancamento.

In ogni caso il costo come sopra determinato, non può risultare superiore a quello attualmente stabilito dal Comune, per la cessione di aeree in diritto di proprietà.

Determinazione del corrispettivo da versare ai Comuni per il riscatto delle aree.

Premesso che l’indennità di esproprio di un terreno, ai sensi del predetto art. 5-bis della Legge 359/92, corrisponde alla media fra il valore di mercato e il coacervo decennale del reddito dominicale utilizzato ai fini delle imposte sui redditi, di fatto per determinare il corrispettivo del riscatto dell’area, si dovranno definire i seguenti termini economici tra loro collegati:

  1. il valore venale delle aree, su cui insistono gli edifici costruiti in base alle convenzioni originarie;

  2. il coacervo del reddito dominicale da utilizzare nei conteggi;

  3. la media fra i due valori ridotta al 60%.

Tali presupposti, a seconda del grado di approssimazione che si intende ottenere, consentono di affrontare il problema con due diverse procedure: una di tipo statistico-mercuriale, basata sul rilevamento dei prezzi di mercato e loro elaborazione; l’altra di tipo economico-estimale che consente di ricavare il valore delle aree con maggiore puntualità, col metodo di stima a valore di trasformazione.

Procedimento statistico mercuriale

Questa procedura, semplice da attuare, anche come riscontro a quella estimale, consiste nell’analizzare i valori di mercato dei fabbricati nuovi dei comuni interessati, sulla base delle mercuriali disponibili, di tipo istituzionale (Osservatorio dei valori immobiliari del Ministero delle Finanze, Nomisma, ecc..) o commerciale (borsini delle Camere di Commercio, delle associazioni fra agenti immobiliari Fiaip, degli istituti di credito fondiario o delle pubblicazioni periodiche specializzate).

Nelle esemplificazioni indicate nella Tabella 1 , partendo dal listini dei valori rilevati nella primavera 2000 del Consulente Immobiliare n. 632, (in cui sono indicati i valori unitari dei fabbricati e quelli di incidenza dell’area sui medesimi), confrontati ed integrati con le altre fonti sopra indicate, abbiamo determinato le somme da versare per il riscatto delle aree, relative alle costruzioni di edilizia popolare, in 42 Capoluoghi di provincia, ottenendo indicazioni coerenti con i dati ricavati col metodo estimale.

Peraltro, nell’elaborazione effettuata, si è ovviamente considerato zero il valore del Reddito Dominicale del terreno agricolo, data la sua irrilevante influenza sul calcolo complessivo, come più sopra accennato, determinando percentuali di incidenza dell’area sul valore a nuovo degli edifici, compresi fra il 7 e l’11%, con punte isolate del 14-15% nei centri metropolitani dove l’incidenza dell’area è ai massimi valori e, per contro, punte del 4-5%, nei centri minori.

Procedimento economico estimale

Come più sopra accennato, la procedura per il calcolo del valore delle aree da riscattare, definita dalla Legge 448/98, corrisponde alla media fra due termini economici: il valore di mercato, che definiremo termine a) e il coacervo decennale del Reddito Dominicale, termine b) , ridotto al 60%.

Di conseguenza, nel procedimento estimale è necessario calcolare separatamente i due termini, con le procedure descritte di seguito.

Determinazione del valore di mercato dell’area
(termine a)

Il valore venale delle aree, corrisponde a quello di mercato delle medesime, nell’ipotesi della loro disponibilità e, in subordine, a quello di terreni nella zona con identica potenzialità edificatoria, dato di difficilissimo reperimento, raramente riportato dalle mercuriali dei valori immobiliari e quasi mai comparabile per la diversa suscettività edilizia.

Per questo motivo, nella procedura estimale utilizzata anche per le perizie giudiziarie, di norma si ricorre ad un metodo basato sul valore di trasformazione delle aree medesime, in rapporto al volume che vi risulta edificato, criterio ampiamente trattato nella disciplina dell’estimo.

Tale metodologia consente di ottenere il valore del terreno, partendo da quello di vendita del prodotto finito a nuovo, più facilmente reperibile sul mercato, anche tramite le quotazioni riportate su listini e mercuriali, più sopra indicate.

In particolare, in regime di libera concorrenza, il prezzo di mercato di edifici nuovi, deve corrispondere alla somma dei seguenti dati economici:

  1. valore dell’area aumentato degli interessi passivi relativi al capitale investito, oltre agli oneri tributari e professionali (notaio, agente immobiliare,ecc.) per il relativo trasferimento;

  2. costo della costruzione aumentato degli oneri accessori (Direzione lavori, progettazione, visti, certificazioni, permessi e oneri finanziari);

  3. oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e relativi interessi passivi;

  4. profitto imprenditoriale e spese generali del promotore edilizio.

Ciò premesso, per ottenere il valore dell’area, si dovranno sottrarre dal valore complessivo o unitario a nuovo di mercato, le spese e gli oneri di costruzione dei punti 2),3) e 4), tenendo presente che:

Considerati i sopraccitati elementi, è possibile impostare il calcolo per la determinazione del valore assoluto di incidenza dell’area, riferito alla superficie unitaria, per metro quadrato di superficie dei singoli alloggi, come riportato nella Tabella 2.

La tabella contiene diverse ipotesi, con valori crescenti delle unità immobiliari nuove (col.2), a cui si sono fatti corrispondere costi coerenti delle costruzioni (col. 4), nell’ipotesi che a valori unitari superiori, coincidono di norma finiture di maggior pregio, con costo evidentemente più elevato rispetto a quelle di tipo più economico.

I costi accessori ai costi di costruzione

L’ammontare di questi costi, è stato determinato nel 15% ca., comprendente le seguenti voci:

Pertanto, dal prodotto di queste voci si ottiene: 1.05x1.07x1.02 = 1.1459 = arr.14.60% come riportato a colonna 5.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Questi oneri variano da Comune a Comune ma, trattandosi di edilizia economica popolare, sono soggetti a riduzioni, per cui si è assunto forfetariamente il costo di L. 100.000/mq. per costruzioni censibili nella categoria A/3 e L. 120.000/mq. per quelle censibili nelle categorie A/2 e A/7, come precisato nella colonna 6 della Tabella 2.

Oneri finanziari e tributari

Questi oneri sono stati computati nell’ipotesi che l’area rimanga impegnata per l’edificazione 2 anni, per cui il capitale investito dovrà essere remunerato al 7% annuo (1,07x1,07), mentre gli oneri notarili e le spese di trasferimento, commissioni ecc.., si è assunto il 4%, per cui l’importo complessivo sarà: 1,07x1,07x1,04 = 19.069 % (col.7della tabella).

Valore di mercato dell’area

Sempre seguendo la tabella 1, la differenza fra il valore unitario a nuovo dell’unità immobiliare, dedotto l’utile dell’imprenditore (col. 3) e la somma delle spese ed oneri di costruzione (col.4,5,6), diviso gli oneri sull’acquisto del terreno (col 7), si ottiene il valore dell’area (col.8) per metro quadrato unitario commerciale di alloggio.

Determinazione del coacervo decennale del Reddito Dominicale (termine b)

Premesso che un’area edificata non può avere Reddito Dominicale, le opzioni che si presentano all’operatore sono due:

Con la prima opzione si può procedere senza ulteriori computi, dividendo a metà il valore venale dell’area, operando come indicato, nella tabella 1.

Con la seconda opzione occorre omogeneizzare il reddito dominicale relativo al terreno di sedime e di pertinenza, col primo termine della media, riferito invece alla superficie commerciale del prodotto edilizio.

In questo caso si dovrà considerare l’indice di edificabilità territoriale comprensoriale e l’altezza interpiano prevista dal regolamento edilizio, incrementato del 15% per tener conto delle parti comuni non vendibili, computabili nella volumetria, mentre il termine di riferimento costituisce superficie vendibile.

Preso atto quindi della maggiorazione per le parti comuni (15%) e l’altezza interpiano (m.3), si ottiene il termine di comparazione omogeneo(col. 14, Tabella 2), dividendo il decuplo del reddito dominicale relativo ad un metro quadrato di area di sedime e di pertinenza (col. 10), per l’indice di edificabilità territoriale (col.11), moltiplicato per l’altezza virtuale di m. 3,45 (col.12), con la formula : colonna 10:(col 11 x col 12).

Si individua così il reddito dominicale relativo al terreno necessario per edificare un metro quadrato di prodotto edilizio vendibile (col. 14), che stanti le attuali tariffe catastali, produce un addendo molto modesto, praticamente irrilevante .

Determinazione del valore di riscatto delle aree

In possesso dei primi due termini economici necessari al computo estimale, si procede alla loro media e si riduce il risultato del 40%, ottenendo il valore di riscatto dell’area, per metro quadrato commerciale di alloggio, come riportato nella Tabella 2 col.15, che risulta in percentuale del valore a nuovo di mercato, in una misura che varia dal 7,50 al 10% ca.(vedi colonna 16), congruenti con le percentuali ottenute con la Tabella 1.

L’ammontare del riscatto dell’area per edifici costruiti nel trentennio

Poiché di fatto, i fabbricati costruiti sulla base di convenzioni a suo tempo previste dalla Legge 167/62 e dall’art. 35 della legge 865/71, in diritto di superficie, che insistono attualmente sulle aree da affrancare, risultano costruiti da almeno 4 anni (prima dell’entrata in vigore della legge 662/96) e da un massimo di 28 anni (dopo l’entrata in vigore della legge 22 ottobre 1971, n. 865), volendo rapportare il valore ottenuto con la tabella 2, a quello di mercato dei fabbricati attuali, gravati dalla vetustà, si dovrà procedere come previsto nella Tabella 3.

Supposto per semplicità che il degrado degli edifici civili possa essere apprezzato nella misura media dell’1% all’anno, anche se esistono casi di maggior degrado in presenza di carenza o mancata manutenzione ordinaria, si deve ricordare che, mentre la costruzione si degrada, l’area non si vetusta mai e, in taluni casi, si apprezza.

Di conseguenza, partendo dalle percentuali di incidenza dell’area ricavati con la tabella 2, per edifici nuovi, si dovranno determinare suoi incrementi progressivi, in rapporto alle maggiori vetustà delle costruzioni, come si desume dalla tabella 3, da cui risulta che la percentuale varia, a seconda delle tipologie edilizie, dal 10,26 al 13,77%, per gli edifici di maggiore vetustà, costruiti nel 1972.

Detrazione dal valore di riscatto delle aree degli oneri di concessione rivalutati

Ottenuto coi procedimenti tecnico-estimali che precedono, il valore del corrispettivo delle aree da affrancare, da questa dovrà essere scorporato quello degli oneri di concessione, a suo tempo versati ai Comuni, rivalutati sulla base degli indici ISTAT per le variazioni del costo della vita, verificatesi fra la data di versamento e quella di stipulazioni degli atti di affrancamento, ai sensi dell’art.31 comma 48 della Legge 448/98.

A tale proposito, è bene ricordare che al momento della concessione, in base al disposto dell’art. 35 , comma 8, lettera a),della legge 865/71, l’ente o la Cooperativa assegnataria delle aree, ha dovuto versare ai Comuni il corrispettivo delle spese di acquisizione dei terreni espropriati o comunque acquisiti, importi modesti in quanto i terreni venivano espropriati a quel tempo a valore agricolo o poco più.

Di conseguenza, poiché il valore dell’area all’attualità, ottenuto con le operazioni precedenti, è ovviamente comprensivo anche della quota, sia pure esigua, già versata in precedenza, la si dovrà ora dedurre dalla somma complessiva dovuta, rivalutata però in base agli indici ISTAT, all’attualità.

Si tratta in genere di somme non rilevanti, diverse da caso a caso, il cui il calcolo deve essere fatto, partendo dall’ammontare complessivo versato per tutta l’area concessa dall’ente o cooperativa, che dovrà essere rivalutata in base agli indici indicati nella tabella 4 e poi attribuita per lo scorporo, a ciascuna unità immobiliare in rapporto ai millesimi di proprietà di competenza.

Considerazioni finali

L’ammontare complessivo dei valori di affrancamento delle aree, rapportati alle varie tipologie di immobili, risultante dall’esemplificazione di cui alla tabella 1, appaiono abbastanza consistenti, ma certamente nell’atto di convenzione, si ritiene possa essere concordato col Comune un pagamento dilazionato, anche attraverso un’operazione di credito fondiario, con un istituto bancario.

Tuttavia, è comprensibile che l’operazione di riscatto delle aree, non abbia ancora avuto un deciso avvio, nonostante la grande semplificazione operata dal legislatore, che è giunto a consentire anche riscatti di singoli assegnatari, per le difficoltà tecniche incontrate dalle amministrazioni comunali nella predisposizione dei necessari atti tecnici ed amministrativi, ma anche perché le somme da versare sono importanti, senza che apparentemente rechino un riscontro evidente per gli assegnatari, tranne quello di consentire l’immediata trasferibilità dell’immobile in piena proprietà, senza più vincoli di sorta.