Chi ha comperato un alloggio che fa parte in un piano di edilizia economica e popolare, costruito su area concessa in diritto di superficie e perciò destinato a diventare di proprietà comunale, può "riscattarlo" pagando al Comune una somma di danaro, e così diventarne proprietario a tutti gli effetti. Varata quasi quarant’anni fa, la legislazione speciale rivolta a soddisfare il bisogno abitativo, imperniata sulle leggi n. 167 del 1962 e n. 865 del 1971, contempla due fondamentali tipologie di rapporto tra l’alloggio e il suo titolare:

1) la proprietà superficiaria cioè la proprietà (temporanea) del fabbricato separata dalla proprietà del suolo (che resta di proprietà del Comune) destinata a riunirsi alla scadenza del termine (al massimo 99 anni prorogabili una sola volta) alla proprietà del suolo;

2) la proprietà piena accompagnata da una serie di importanti limitazioni relative a tempi di trasferibilità, prezzo di vendita e requisiti soggettivi dei possibili acquirenti dell’alloggio.

La legislazione più recente, inaugurata con la legge n. 179 del 1992, cui hanno fatto seguito provvedimenti meno organici, contenuti per lo più in leggi "finanziarie", sembra avere imboccato la strada che porta verso la normalizzazione dei rapporti e l’attenuazione di quegli strumenti atipici o eccezionali che avevano caratterizzato i primi decenni della legislazione speciale in materia di edilizia economica e popolare. Come già nel campo delle locazioni urbane, così anche nel settore dell’edilizia economica e popolare, la tendenza sembra essere quella della "deregolamentazione". E’ avvenuto così che il legislatore sia più volte intervenuto sulla materia e, nel reperire e disciplinare i flussi finanziari destinati alle Amministrazioni Comunali, abbia inciso significativamente sulla sostanza degli assetti proprietari dei titolari di alloggi di edilizia residenziale pubblica, prevedendo la facoltà, per i Comuni di reperire fondi quale corrispettivo della concessione ai privati di un "regime proprietario" più stabile e caratterizzato da vincoli di minor durata e rilievo meno incisivo.

In questo panorama si inserisce il provvedimento del CIMEP, Consorzio Intercomunale Milanese per l’Edilizia Economica e Popolare che raggruppa decine di Comuni del hinterland milanese, pubblicato in questa pagina. Il dato normativo al quale viene data attuazione è quello contenuto nella Legge finanziaria 1999 (Legge 23 dicembre 1998, n. 448 art. 31, commi 45 e seguenti) che, aggiornando i poco fortunati tentativi delle Finanziarie precedenti, con il testo normativo indicato nel box di lato. Le novità di maggior rilievo riguardano: la possibilità di trasformare, in proprietà piena, il precedente diritto di superficie a condizioni assai più favorevoli di quelle previste in passato; la competenza dell’Ufficio Tecnico Comunale e non più dell’UTE nella determinazione del corrispettivo dovuto per la trasformazione; la possibilità di procedere alla trasformazione per singole unità immobiliari prescindendo così dalla necessità – prevista dalla normativa precedente – di passare attraverso una delibera condominiale da assumersi a maggioranza destinata a rendere la trasformazione "obbligatoria" per tutti i condomini; la facoltatività della trasformazione che nasce da una proposta del Comune al privato il quale è libero di accettarla o respingerla.

L’importanza della delibera CIMEP risiede soprattutto nel: - aver inteso dettare criteri di uniformità per i diversi Comuni facenti parte della area interessata al piano consortile (circa 80 Comuni nei quali risiedono oltre 3 milioni di abitanti); prevedere che la trasformazione del diritto di superficie in proprietà sia formalizzato con la stipulazione di un contratto il quale mantiene in vigore, per trenta anni decorrenti dalla stipulazione della convenzione iniziale, tutte le pattuizioni contenute nella convenzione stessa, con ciò apportando un notevole contributo di chiarezza al regime di circolazione degli alloggi dopo la trasformazione.

Ciò che ancora manca in argomento è un’adeguata chiarificazione per quanto concerne l’altra modalità di "possesso" degli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata e cioè la disciplina degli alloggi ceduti direttamente in proprietà. Per essi, dopo l’abrogazione dei commi dell’art 35 della legge 865/1971 che ne disciplinavano tempi e modalità di trasferimento, si è aperta una sorta di vuoto normativo che gli interpreti colmano con qualche difficoltà. Per essi la finanziaria 1999 (Legge 448/1998) ha previsto la possibilità di sostituire la convenzione a suo tempo stipulata con una nuova convenzione disciplinata dalla legge 10/1977. Anche in questo caso la sostituzione della convenzione avverrebbe a pagamento e le modalità di determinazione del corrispettivo sarebbero analoghe a quelle stabilite per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà, restano però ancora molti punti da chiarire, primo tra i quali quello della possibilità di sostituire la convenzione in via individuale e non per l’intero comparto o per l’intero condominio.